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合肥滨湖10月过半! 合肥二手房仅成交7套二手房最高降价40万成交

  • 2017/10/18 18:06:29
  • 来源:云掌财经可来
  • 编辑:哎呦喂
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最近很多人问我:合肥二手房到底是涨了还是跌了。老实说:问的人中也包括了我自己。根据最新的房价走势来看合肥二手房是跌的,但国家统计局给出的数据发布却是上涨。但是不管楼市如何涨跌,当下的确是买房的最好时机。给安徽楼市的粉丝一个正确购房导向,对于我们来说是天一样大的事情。

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10月过半! 合肥二手房仅成交7套

说房价之前,我们先来聊一聊10月的成交量。10月过半,合肥市区仅成交7套二手房,受到国庆的影响,成交量出现了大幅度的下跌。

通过数据可以发现:

1、成交套数:10月上半月,市区共成交7套二手房,其中蜀山区最多为4套,新站、政务、滨湖、经开暂无房源成交。

2、成交面积:成交的房源当中以小户型居多,该户型的总价低、成交快,目前也是合肥二手房市场销量最大的。

3、成交价格:在以上成交的房源当中,有6套的成交价低于挂牌价,房东最高降价达18.4万。其中有1套的成交价高于挂牌价,这也是受该套房均价较低的影响。

4、成交周期:通过成交周期可以发现,最长的达到2个月,最短的仅3天就成交。平均算下来,目前合肥二手房的成交周期在1个月左右。

通过链家发布的成交数据当中,我们不难看出,目前合肥二手房市场销量明显下降。在房价当中,暴跌的现象虽未出现,但大部分房源要想成交,降价幅度也要在3-20万不等。

大V看空合肥市场 二手房价格会再跌半年

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我在逛微博的时候,看到过楼市大V杨红旭老师对合肥楼市的看法,他认为合肥楼市房价尚未跌到谷底,未来一年以跌为主趋势。

这位粉丝在微博中花了288元向杨红旭提出了6个问题,让我们一起来看看,你置业的时候是否也遇到这种情况?

1、合肥二手房价格未来一年的趋势走向?

2、合肥政务区及环政务区二手房未来一年的趋势走向?

3、对于我来说,是在政务区换小三房,还是在周边换大三房更好?

4、对于我来说,二手房和新房的购房时机大概是什么时候?

5、看近期滨湖有1.5万左右的二手房,不知道买入后过几年再卖出到政务区周边置换可划算?

6、杨老师有没有其他推荐的区域,或者更好的方案?

杨红旭观点

1、合肥房价尚未跌到底,未来一年以跌为主趋势。你说的7月成交量有反弹,我手头暂无数据,不能证实,即便你所说的能代表全市总体情况,也不能界定为新一轮上涨行情的开始。经历2016年暴涨之后,合肥楼市调整的时间与幅度,都还不够。不能奢望房价止跌。

2、土拍对于房价的推涨作用,主要是在一轮短周期中,房价上涨期的前三分之二进程,合肥主要表现为去年上半年。而去年四季度以来,合肥的高价地出让,只能脉冲式的刺激当地市场情绪,效果小,持续时间短。

而且,去年四季度以来,在合肥拿高价地的房企,多属于非理性行为,部分项目将会在今下半年和明年,被套住,难以赚到钱。个人预测房价走势,不能将地王现象,列为主要考虑因素。

3、以你当前的情况,不建议新购一套,想要新购一套,最好等到明年上半年,实际比当前好。为了新购一套面积更大、居住更舒适些,也可考虑将当前这一套卖掉,然后年底前再买一套。一种情况例外,如果当前能买到被压低价格(最好压低幅度超15%)的新盘,则可以考虑当前购买。

4、从区域来看,自住房首先考虑工作与生活的方便性。当前你居住在政务区,本就是合肥地段最好、环境最好的区域,学区是否最好我不清楚。再买改善用房,建议还是选政务区,环境熟悉,住得舒适,而且升值性也不错。

5、滨湖区不要考虑了,自住不方便。如果作为投资需求,当前入市时机不佳,这一板块二手房价格刚开始下跌,半年之后,跌幅会大于当前。投资滨湖,几年后卖掉,再买改善房,这一思路不靠谱。纯属自找麻烦,节外生枝。在预算不够多的情况下,应将注意力集中到买一套改善性用房上。

其实,杨红旭对于合肥楼市的判断我还是很赞成的。通过合肥二手房价格走势可以发现,目前二手房价格已经出现了连续9个月的下跌,如今的价格和2016年7-8月份差不多,而合肥房价暴涨是从2016年初,所以房价走低的趋势应该还要持续半年左右。

滨湖二手房最高降价40万成交

滨湖二手房市场一直是合肥楼市的“晴雨表”,因为滨湖市场的投资者可以说是最多的。所以政策的效果在滨湖市场也更加的明显。

9月份,全国“限售”城市版图再一次扩张,合肥也受到“限售”阴霾的困扰,滨湖的二手房市场再次受到重创。

我统计了滨湖区9月份的二手房成交数据,链家当月共成交了23套住宅,我们通过图表可以发现,基本上价格全部出现下跌,仅1盘增长。

其中,降价最为严重的是滨湖家园项目。房主挂牌价240万,最终以200万的价格交易。这真的是直降40万甩卖……

我们可以发现,像这种2010年以前的老式建筑,它们的成交价普遍偏低,而且该套房子的户型面积较大,也是很难成交的,所以最终在挂牌118天才成交。

另外,我还发现项目在挂牌的这4个月中,并没有下调价格的情况发生。也就是说,房主是一次性降价40万卖出,也说明了滨湖二手房市场的压力有多大。

如果你觉得这还不足以说明滨湖市场遇冷,那么我在带你看一套已经成交的房子。

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这套房子的成交周期是155天,最终成交总价170万,房主降价5万。虽然降价不多,但是房主降价了6次,这也足以说明,滨湖房主的自信心开始不足。

而且这套房子中介总共带看了81次才得以成交,这说明买卖双方对于滨湖目前二手房市场都不看好。

新房限价放开后 合肥二手房才会涨

对于如今的滨湖乃至合肥的二手房市场情况,我也采访了有10余年销售经验的业内中介,来看看他对滨湖及合肥二手房市场的看法吧!

滨湖区二手房市场:

先说滨湖。滨湖的二手房很有意思,去年万达一期高峰期卖到万一平,二期卖到万+,滨湖世纪城卖到1.8万。但过完年3-5月份瞬间到谷底,那时候世纪城很多1.5万无税成交、淮矿1.6万成交、中海1.7万成交、五月花1.75成交。

那时候很多客户以为会继续跌,所以买的人不多,选择继续观望却错失大好机会。结果7-8月份滨湖二手房又涨了上来,现在成交价格是世纪城1.65万左右、淮矿万左右、中海1.85万左右、五月花1.9万左右,总体来说比去年便宜不少。

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总结来说:滨湖二手房受周边限价一手楼盘影响成交量很低迷,月以后逐渐回暖,明年因为限价盘越来越少,成交量会比现在有所大幅提升;备案价打开新昕房优势降低,地王盘上市全部都是2.2万以上,二手房的优势就体现出来。

未来核湖CBD板块二手房会是最受欢迎的一个区域,因为这块区域没有回迁房,整个安徽省最好的配套都在这里,而且没有地了,并且周边业主素质较高,未来生源会好,生源好就代表学区会好,学区好价格自然会高。

所以我个人预测:环湖板块、金融后台基地、省府板块二手房从现在到明年会一直保持稳定并且不会下降,明年可能部分二手房楼盘会略微上涨,启动区板块因配套规模及发展受限问题会从现在到明年一直保持稳定但是不会上涨,个别楼盘实际成交价格会有所下降。

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很多媒体都用“暴跌”来形容滨湖二手房来获得点击率,其实滨湖二手房更应该用“回归合理”来解读并不是暴跌,比如我把二手房挂到2万一平,实际成交1.7,不能说房东是降价了3千一平,而是事实上这个房子只值这么多,所以二手房价格分为“意淫价格”和“实际价格”,很多房东挂2万,实际上房子只值1.8万就是这个道理。

老城区的二手房:

老破小系列:老破小无学区的单位房成交量比较低,因为这种房子需求客户少,很多年轻人觉得买这种房子结婚很丢脸,面积小、环境差、停车困难,宁愿去二环外甚至三县买个正规商品房,只有45中、48、42、50中这样的挂学区房价格一直稳定成交量较高。

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商品房系列:老城区有学区、有地段、有环境的正规商品房成交量还是比较明显,目前蜀山区二手房成交比较活跃的像黄潜望板块成交比较高。今年50中望岳校区、稻小本部考试成绩非常好,像这样的双学区房成交价都在2万出头而且很受欢迎,所以房子价格和周边的学校的考试成绩成正比。

包河区卫岗板块和马鞍山路板块商品房成交量比较大,庐阳区成交量最好的二手房就是万科森林公园,瑶海区38中板块商品房成交量稳定。

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政务区二手房非常意外已经连续几个月在合肥成交量垫底,原因在于政务区二手房价格太高而且既没有高端产品也没有刚需产品,不上不小导致成交量垫底,唯一的高端产品置地柏悦公馆价格高大部分买不起,有钱人觉得不如买周边融创和MOMA等项目,限购放开后情况会有所好转。

总结:合肥总体来说还是新房市场,二手房没有价格优势。限价逐步放开后一手房的价格优势没有了,那时二手房会整体回暖,甚至可能引来爆发期。

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